Maison individuelle de 130 m² au cœur du pavillonnaire de Terville, à 5 min de la gare de Thionville. Rénovation intérieure complète et débarras pour une revente premium auprès de familles et de frontaliers Luxembourg.
Au 5 Place des Jasmins, en plein cœur du pavillonnaire de Terville, cette maison individuelle R+1 de 130 m² occupe une position d'impasse calme, à 5 minutes de la gare de Thionville et 25 minutes de Luxembourg-Ville. Le bien est resté dans la même famille pendant des décennies — façade et abords saturés d'objets, cuisine d'origine très datée, salle de bain années 80 à refaire entièrement. Une maison saine dans son enveloppe, mais figée dans le temps.
L'opération a été identifiée localement via notre ancrage mosellan. La décote d'acquisition tient à l'effort de débarras et de rénovation perçu par les acheteurs traditionnels : 1 430 €/m² à l'achat contre un repère marché Terville de 2 990 €/m², soit une décote de 52 % vs. le prix moyen observé pour le pavillonnaire de la commune.
« Une maison saine, un débarras complet, une rénovation cadrée — et un produit fini pensé pour la cible familles & frontaliers Luxembourg. »
La stratégie consiste à libérer le volume existant (débarras complet et mise en valeur extérieure), à rénover intégralement les prestations intérieures en standing supérieur (parquet contrecollé, cuisine équipée, salle d'eau contemporaine), et à repositionner le bien à 3 300 €/m² à la revente — sous la fourchette haute observée à Terville (3 760 €/m²). Marge cible : +34 % sur le coût technique.
La création de valeur repose sur quatre leviers complémentaires, chacun budgété et suivi indépendamment. L'opération ne repose sur aucun pari de marché — la marge est construite dès l'acquisition, via la décote et la transformation du bien.
Achat à 1 430 €/m² contre un repère marché Terville de 2 990 €/m². Décote de 52 % liée à l'effort de débarras et de rénovation.
Évacuation complète des objets accumulés, retrait de la cabane métal, ravalement de façade. Restitution d'un volume apaisé qui révèle les qualités intrinsèques du bien.
Budget travaux de 85 K€ piloté en direct : cuisine équipée, salle d'eau contemporaine, parquet contrecollé, peintures mates. Style sobre et intemporel.
Sortie ciblée sur familles déjà constituées et frontaliers Luxembourg (gare Thionville à 5 min). Revente à 3 300 €/m², sous fourchette haute Terville (3 760 €/m²).
Les montants indiqués correspondent au scénario d'acquisition sur la base des données marché Terville disponibles à avril 2026. Marge brute estimée à 34 % sur le coût technique (acquisition + travaux), avant frais de notaire à la revente, fiscalité et charges de portage. Les rendements obligataires annoncés sont des cibles brutes avant fiscalité personnelle. Le dossier complet détaille le business plan, les sensibilités et les hypothèses de marché.
Le calendrier est cadré sur 6 à 8 mois, avec un coussin de sécurité intégré. La collecte d'investisseurs est en cours ; l'acquisition interviendra dès bouclage complet du tour.
Bouclage de la collecte obligataire (290 K€), signature du compromis puis de l'acte authentique. Émission obligataire par la SAS dédiée et inscription d'hypothèque de 1er rang.
Évacuation complète, démolition partielle puis rénovation intérieure intégrale (cuisine équipée, salle d'eau, sols, peintures). Reporting régulier transmis aux obligataires avec photos et bilan budgétaire.
Photographie professionnelle, home staging léger, diffusion ciblée vers familles locales et frontaliers Luxembourg via réseaux d'agences messins.
Signature de l'acte de revente, remboursement du capital obligataire et versement du coupon final aux investisseurs.
Nous n'offrons aucune garantie de rendement — la loi l'interdit, le bon sens aussi. En revanche, nous nous engageons sur quatre garanties structurelles qui protègent vos intérêts tout au long de l'opération.
Garantie réelle prise sur le bien immobilier financé. Priorité de remboursement absolue en cas de défaillance — vos fonds sont protégés par l'actif sous-jacent.
L'opération est portée par une SAS créée spécifiquement, finançant l'acquisition via une émission obligataire. Vos fonds sont cantonnés et isolés de toute autre activité de DNM Invest.
Bilan budgétaire, avancement travaux et photos de chantier transmis mensuellement ou bimensuellement. Visite du bien possible à tout moment sur simple demande.
Business plan bâti sur des hypothèses de sortie prudentes : revente à 3 300 €/m² (sous fourchette haute 3 760 €/m²) et budget travaux dimensionné avec marge de sécurité.
Les questions les plus souvent posées par les investisseurs ayant étudié ce dossier. Pour toute précision complémentaire, contactez directement l'équipe.
Le ticket minimum correspond au montant unitaire d'une obligation de notre émission, défini dans le contrat d'émission obligataire. Le seuil exact ainsi que les modalités de souscription vous sont communiqués lors de la transmission du dossier d'investissement complet.
Vous souscrivez des obligations émises par la SAS acquéreuse. Vous percevez un coupon annuel de 12 % et le remboursement du capital à l'échéance (remboursement du nominal à la cession de l'actif).
La collecte obligataire pour l'opération Terville est ouverte depuis avril 2026 pour un objectif de 290 K€. Nous bouclerons la collecte dès que le montant cible sera atteint, afin d'engager rapidement la phase d'acquisition.
Compte tenu de la nature courte de l'opération (6 à 8 mois entre acquisition et cession), nous privilégions un tour de table resserré et un calendrier d'exécution serré.
Le coupon obligataire est contractuellement fixé dans le contrat d'émission, mais son paiement effectif reste conditionné à la bonne exécution de l'opération.
Notre cible de 12 % annuel est construite sur un scénario conservateur : marge travaux de 10 %, décote de revente de 5 %, coûts pleinement intégrés. Nous publions ces hypothèses dans chaque contrat d'émission.
Un retard de 3 à 6 mois reste absorbable sans impact significatif sur le rendement obligataire, grâce à nos coussins budgétaires et à la nature patrimoniale du bien. Un reporting régulier (mensuel ou bimestriel) vous tient informé de l'état d'avancement.
Si un retard majeur devait survenir, nous proposerions systématiquement une assemblée des associés pour décider collectivement de la stratégie à adopter.
Après signature de l'acte de revente, les fonds sont reçus sur le compte de la SAS, les charges et la fiscalité de société sont réglées, puis le remboursement du capital obligataire et le versement du coupon final interviennent sous 30 jours maximum.
Vous recevez le remboursement du montant nominal de vos obligations, augmenté des coupons courus non encore versés, conformément au contrat d'émission obligataire.
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