Dernière mise à jour : 14 octobre 2026
Souscrire aux obligations de DNM INVEST comporte un risque de perte totale ou partielle du capital et un risque d'immobilisation des fonds. N'investissez que des sommes dont vous pouvez supporter la perte et dont vous n'aurez pas besoin pendant toute la durée de l'emprunt.
Cette page décrit les principaux risques. Elle ne remplace pas le contrat d'émission, qui seul fixe les droits des porteurs d'obligations et qu'il convient de lire intégralement, si possible avec votre propre conseil.
Des obligations ordinaires nominatives, non cotées, émises par DNM INVEST elle-même dans le cadre d'un placement privé et constatées par acte notarié. Vous devenez créancier de DNM INVEST, et non propriétaire du bien immobilier ni associé de la société. Ce placement n'est couvert par aucun fonds de garantie des dépôts ou des investisseurs.
Le remboursement du capital et le paiement des intérêts dépendent exclusivement de la capacité de DNM INVEST à mener l'opération à son terme et à revendre le bien à un prix suffisant. Plusieurs facteurs aggravent ce risque :
L'hypothèque de premier rang réduit le risque mais ne le supprime pas :
L'hypothèque est constituée pour le compte de la masse des porteurs d'obligations (article L.228-81 du Code de commerce) et acceptée par le représentant de la masse désigné pour chaque émission. Elle garantit le principal, les intérêts et les frais et accessoires dans la limite fixée au contrat d'émission, et elle est inscrite pour une durée expirant un an après l'échéance. Elle ne porte que sur le bien financé par cette émission.
Les obligations ne sont admises sur aucun marché. Vous ne pouvez pas demander leur remboursement avant l'échéance. Leur cession à un tiers est soumise à l'agrément préalable de DNM INVEST et peut s'avérer difficile, voire impossible. Seul l'émetteur peut décider d'un remboursement anticipé, dans les conditions du contrat.
La durée contractuelle de l'emprunt est fixée par chaque contrat d'émission (18 mois pour les émissions réalisées à ce jour). Les durées moyennes d'opération publiées sur le Site (6 à 10 mois) sont des constats historiques et non la durée de votre placement. Un retard d'autorisation, de chantier ou de vente peut repousser le remboursement jusqu'à l'échéance, voire au-delà en cas de difficulté.
Sauf stipulation contraire du contrat d'émission, les intérêts sont payés in fine, en une seule fois, avec le capital. Vous ne percevez donc aucun revenu pendant la durée de l'emprunt, et le paiement des intérêts est exposé au même risque que le capital. Le taux de 12 % est un taux nominal annuel, calculé prorata temporis, avant fiscalité.
Découvertes techniques, surcoûts, défaillance d'entreprises, refus ou recours contre une autorisation d'urbanisme, sinistre, évolution des taux de crédit immobilier ou baisse des prix peuvent réduire ou effacer la marge de l'opération et compromettre le remboursement.
Les travaux peuvent être confiés à DNM Travaux, entreprise de rénovation liée aux dirigeants de DNM INVEST. Les dirigeants peuvent par ailleurs détenir des intérêts dans d'autres sociétés ou opérations. DNM INVEST signale ces liens dans la documentation de chaque opération, qui précise le montant des travaux confiés à une entreprise liée.
Les intérêts perçus par une personne physique résidente fiscale française sont en principe soumis au prélèvement forfaitaire unique et aux prélèvements sociaux, aux taux en vigueur lors du paiement. La fiscalité peut évoluer pendant la durée de l'emprunt et dépend de votre situation personnelle. Les évolutions de la réglementation financière, immobilière ou fiscale peuvent affecter l'opération.
Chaque émission finance une seule opération, sur un seul bien. Ce placement ne doit représenter qu'une part limitée de votre patrimoine financier et ne doit pas être financé par l'emprunt.