Rue de Verdun, à Hayange (57700), cet immeuble de rapport de 321 m² en R+3 présente toutes les caractéristiques d'un actif sous-coté : une façade sur rue à la structure saine, une toiture déjà refaite, mais une configuration figée en 6 logements et des intérieurs à reprendre entièrement. À l'arrière, un terrain et un hangar offrent un accès carrossable rare en cœur d'îlot.
L'opportunité repose sur trois constats. D'abord, une décote majeure à l'acquisition : 802 €/m² contre un repère marché Hayange de l'ordre de 2 000 €/m², soit une décote d'environ 60 %. Ensuite, un gisement de valeur par densification : restructuration de 6 en 9 logements et création de 23 stationnements — une denrée rare, fortement valorisée par les frontaliers. Enfin, une localisation stratégique, à environ 30 minutes du Luxembourg, desservie par la gare de Hayange–Thionville et un bus direct vers Belval.
« La valeur n'est pas créée à l'achat, mais par la restructuration, la création de stationnements et la mise en location avant cession. »
Acquisition à 257 500 € (prix + frais de notaire). Travaux estimés à 182 500 €, soit un coût d'opération d'environ 519 000 €. Revente cible : 850 000 € à 2 648 €/m², sur un immeuble entièrement loué affichant pour l'acquéreur un rendement locatif de l'ordre de 10 %/an (≈ 85 200 € de loyers annuels). Marge brute estimée : +39 %.
