Trois appartements haussmanniens rénovés rue Paul Besançon, au cœur historique de Metz, à quelques pas de la cathédrale. Une opération menée avec méthode, de l'acquisition à la livraison, et cédée lot par lot.
L'immeuble de la rue Paul Besançon occupait une position rare : le cœur historique de Metz, à quelques pas de la cathédrale. À l'acquisition, le bien présentait une structure saine et des colonnes électriques en parfait état, mais des prestations intérieures datées et des éléments communs à reprendre — alimentation en eau, parties communes, accès à l'immeuble. Surtout, des volumes et des hauteurs sous plafond que l'on ne retrouve plus dans le neuf.
Le parti pris a été de respecter l'existant : la distribution des appartements n'a pas été modifiée, chaque lot a été porté aux standards d'aujourd'hui. Cuisines neuves, reprise complète des murs en enduit et peinture, parquet à chevrons, luminaires — pour retrouver de beaux appartements haussmanniens haut de gamme, à la hauteur de la bâtisse et de l'emplacement. Côté immeuble, les compteurs d'eau et la tuyauterie ont été refaits, les parties communes rénovées, une porte d'entrée neuve posée et un système de sécurité installé.
« Une hypothèque de premier rang, un coupon de douze pour cent, une exécution maîtrisée. La méthode, avant le rendement. »
L'opération a été conduite en dix mois, de l'acquisition à la revente des trois lots. À la revente, les appartements ont trouvé preneur auprès d'une clientèle d'occupants et d'investisseurs locaux, sensibles à l'emplacement et à la qualité de la rénovation. La marge brute de l'opération s'établit à +45,5 %, calculée sur le coût d'opération.
La thèse reposait sur la combinaison de quatre leviers, identifiés dès la phase d'analyse et exécutés en direct sans intermédiaire délégué.
Un immeuble de rapport au cœur historique de Metz, à quelques pas de la cathédrale. Structure saine et colonnes électriques en parfait état : l'effort de rénovation pouvait porter intégralement sur la valeur perçue plutôt que sur le gros œuvre.
Aucune modification de la distribution des appartements. Les volumes et les hauteurs sous plafond — introuvables dans le neuf — ont été conservés et mis en valeur, ce qui a permis de concentrer le budget sur les finitions.
Chaque appartement entièrement repris : cuisines neuves, murs en enduit et peinture, parquet à chevrons, luminaires. Côté parties communes, compteurs d'eau et tuyauterie refaits, cage rénovée, porte d'entrée neuve et système de sécurité installé.
Sortie lot par lot plutôt qu'en bloc, auprès d'occupants et d'investisseurs messins sensibles à l'emplacement et à la qualité de la rénovation. Une stratégie de cession qui valorise chaque appartement à son meilleur prix.
Appartement 01, deuxième étage — cuisine neuve ouverte sur la pièce de vie, verrière atelier, parquet à chevrons et reprise complète des murs.
Appartement 02, troisième étage — démolition complète puis reconstruction de la salle d'eau : douche à l'italienne, vasque suspendue, finitions enduit.
Appartement 03, quatrième étage — charpente ancienne conservée et mise en valeur, reprise des sols et des murs, apport de lumière par les ouvertures de toit.
Dix mois séparent l'acquisition de la cession du dernier lot. Les trois appartements ont été vendus à l'unité auprès d'occupants et d'investisseurs messins. L'opération a été acquise 522 500 € et cédée 862 000 € après 70 000 € de travaux, soit une marge brute de 269 500 € — 45,5 % du coût d'opération. Le portage a été assuré par une levée obligataire adossée à une hypothèque de premier rang, assortie d'un coupon de 12 % annuel servi aux souscripteurs.
Opération clôturée. Les chiffres présentés sont ceux du bilan définitif. La marge brute est calculée sur le coût d'opération (acquisition + travaux), avant fiscalité, charges de portage et frais financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Nos opérations sont financées en cercle privé, auprès d'un nombre restreint d'investisseurs. Rejoignez notre liste privée pour être informé de nos prochaines opérations avant leur diffusion publique.